最近有朋友問我，賣房子要繳什麼稅？他正打算賣掉台北的老公寓，但一聽到稅務就頭大。說實話，我當初賣房時也一樣，搞不清楚哪些稅要繳、怎麼算，結果差點多繳冤枉錢。今天我就來分享我的經驗，幫你理清頭緒，讓你在賣房過程中省錢又安心。
賣房子要繳什麼稅，這問題可大可小。如果你只是隨便賣賣，可能只注意到土地增值稅，但其實還有房地合一稅等其他稅種。這些稅加起來，可能讓你賺的錢少了一大截。所以，在賣房前，最好先了解這些稅務，才能做好規劃。
賣房子前，你必須知道的稅務基礎
為什麼賣房子要繳稅？簡單說，政府靠這些稅來調節房地產市場，防止炒作。但對我們一般屋主來說，這筆錢可是實實在在的支出。賣房子要繳什麼稅，主要分為幾大類：土地增值稅、房地合一稅，還有一些雜項如印花稅等。每種稅的計算方式不同，適用條件也不一樣。
我記得我第一次賣房時，以為只要繳土地增值稅就好，結果後來收到稅單才發現還有其他稅。那感覺真差，像是被坑了一樣。所以，我建議你在賣房前，先搞清楚這些稅的來龍去脈。
賣房子要繳什麼稅，不是單一稅種，而是組合拳。如果你忽略任何一個，可能就會多繳錢。
土地增值稅：賣房稅務的大頭
土地增值稅可以說是賣房子要繳什麼稅中最重要的一環。它針對土地價值的增加部分課稅，計算方式有點複雜，但如果你懂得利用優惠，就能省下不少。
什麼是土地增值稅？
土地增值稅就是當你賣出土地時，政府對土地增值部分徵收的稅。這稅是地方稅，所以稅率各地可能略有不同，但基本框架一樣。
計算土地增值稅時，會用到「公告現值」，這不是實際售價，而是政府評估的價值。你可能會問，為什麼不用實際售價？這點我也覺得不太合理，但法規就是這樣，我們只能適應。
| 項目 | 說明 | 稅率 |
|---|---|---|
| 一般稅率 | 適用於非自用住宅 | 20%、30%、40% 累進稅率 |
| 自用住宅優惠 | 符合條件可享10%優惠稅率 | 10% |
| 免稅額 | 每人一生一次，增值額在一定範圍內免稅 | 依規定計算 |
如何計算土地增值稅？
計算土地增值稅，需要知道土地的「前次移轉現值」和「本次移轉現值」。前次移轉現值就是你上次買這塊地時的公告現值，本次移轉現值則是賣出時的公告現值。增值額 = 本次移轉現值 - 前次移轉現值。
然後根據增值額適用累進稅率。舉個例子，假設你賣出一塊地，前次移轉現值是100萬，本次是150萬，增值額50萬。如果適用20%稅率，稅額就是10萬。
但這裡有個陷阱：如果土地持有期間長，增值額可能很高，稅負就重。我朋友就因為這樣，多繳了快20萬的稅。
土地增值稅的計算，最好用實際數字演練一次，才不會出錯。
自用住宅優惠稅率
自用住宅優惠稅率是賣房子要繳什麼稅中的一大亮點。如果你賣的是自己住的房子，且符合條件，可以申請10%的優惠稅率，而不是一般的累進稅率。
條件包括：所有權人本人、配偶或直系親屬設籍，且出售前一年內無出租或營業。申請時，要附上戶籍證明等文件。
我當初賣房時，就因為沒注意設籍問題，差點沒用到優惠。後來趕緊補辦，才省下幾萬塊。
房地合一稅：新制下的關鍵稅負
房地合一稅是近年新推出的稅制，目的在打擊短期炒作。賣房子要繳什麼稅，如果沒考慮到這個，可能稅負會很重。
房地合一稅的定義與適用範圍
房地合一稅是針對房屋和土地合併計算的所得稅，適用於2016年後取得的房地產。舊制則是分開計算，但新制更嚴格。
適用範圍包括所有買賣、贈與或繼承的房地產。計算時，以實際成交價減去取得成本及費用，再按持有期間課稅。
我覺得這個稅設計得有點複雜，對一般屋主不太友好。但既然有了，我們就得學會應對。
| 持有期間 | 稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 2年以內 | 45% | 高稅率抑制短期交易 |
| 2年以上未滿5年 | 35% | 中期持有，稅負仍高 |
| 5年以上未滿10年 | 20% | 長期持有，稅率較低 |
| 10年以上 | 15% | 鼓勵長期持有 |
稅率如何根據持有期間變化？
持有期間越短，稅率越高。這點在賣房子要繳什麼稅中很重要，因為如果你短期買賣，可能賺的錢大半都繳稅了。
計算持有期間，從取得日起算到賣出日。如果你繼承或贈與取得，期間從原取得日開始算。
我認識一個投資客，他短期買賣房子，結果稅率高達45%，幾乎沒賺頭。所以他後來改做長期，稅負才降下來。
其他可能涉及的稅務
除了土地增值稅和房地合一稅，賣房子要繳什麼稅還可能包括財產交易所得稅（舊制）、印花稅、契稅等。這些稅雖然金額可能不大，但加起來也不少。
財產交易所得稅（舊制）
如果你賣的房子是2016年前取得的，可能適用舊制的財產交易所得稅。這稅是針對房屋部分的所得課稅，計算方式以實際售價減去成本，或按政府核定的標準計算。
舊制的好處是稅率較低，但計算方式較模糊。我個人覺得舊制比較寬鬆，但新制更透明。
印花稅、契稅等
印花稅是針對契據課稅，稅率約0.1%。契稅則是買方負擔，但賣方有時也會間接影響。
總的來說，賣房子要繳什麼稅，不是單一問題，而是需要綜合考慮。
賣房子稅務計算全解析：以實例說明
來個實際例子吧。假設你在台北賣一間公寓，買入時總價1000萬，賣出時1500萬。土地部分：前次移轉現值300萬，本次500萬。房屋部分：成本200萬，售價300萬。
首先，計算土地增值稅：增值額200萬，如果適用自用住宅優惠稅率10%，稅額20萬。
如果是新制房地合一稅，持有5年，稅率20%。所得額 = 1500萬 - 1000萬 - 相關費用（假設50萬） = 450萬。稅額 = 450萬 * 20% = 90萬。
總稅負可能高達110萬。這數字聽起來嚇人，但如果你懂得節稅，就能減少。
| 稅種 | 計算基礎 | 稅額（範例） |
|---|---|---|
| 土地增值稅 | 土地增值額 | 20萬 |
| 房地合一稅 | 實際所得額 | 90萬 |
| 總計 | 110萬 |
看到這裡，你可能會想，賣房子要繳什麼稅，怎麼這麼多？沒錯，稅務負擔確實不輕，但透過規劃，還是有機會省錢。
常見問題解答：賣房子要繳什麼稅的疑難雜症
賣房子要繳什麼稅，大家常問的問題不少。我整理了一些，希望能幫到你。
Q: 自用住宅土地增值稅優惠如何申請？
A: 需要在申報時附上戶籍謄本等證明，且符合設籍和無出租條件。
Q: 繼承的房子賣出，稅怎麼算？
A: 繼承的房子，持有期間從被繼承人取得日算起。稅率依持有期間而定，記得申報時提供繼承文件。
Q: 預售屋轉讓要繳什麼稅？
A: 預售屋轉讓視為權利交易，可能適用財產交易所得稅，而非房地合一稅。
Q: 賣房子要繳什麼稅，如果虧錢還要繳嗎？
A: 一般來說，虧錢不需繳稅，但需申報。
Q: 重購退稅是什麼？怎麼用？
A: 如果你賣房後兩年內買新房，且符合條件，可以申請退還部分稅款。
Q: 海外人士賣台灣房子，稅務有不同嗎？
A: 海外人士賣房，稅率可能更高，例如房地合一稅率35%或45%，需注意申報程序。
Q: 賣房子要繳什麼稅，申報期限是多久？
A: 通常是在所有權移轉登記後30天內申報，逾期可能罰款。
Q: 土地增值稅的免稅額能用幾次？
A: 每人一生一次，增值額在一定範圍內免稅，超過部分才課稅。
Q: 賣房子要繳什麼稅，如果房子是贈與取得的呢？
A: 贈與取得的房子，持有期間從原取得日算起，稅務計算與一般相同。
Q: 節稅方法有哪些？
A: 包括利用自用住宅優惠、重購退稅、長期持有降低稅率等。
Q: 賣房子要繳什麼稅，稅務規劃該何時開始？
A: 最好在賣房前半年就開始規劃，尤其是如果有複雜情況如繼承或贈與。
Q: 賣房子要繳什麼稅，如果房子有貸款，稅務有影響嗎？
A: 貸款不影響稅務計算，但賣出價需扣除相關費用。
Q: 賣房子要繳什麼稅，稅務申報需要哪些文件？
A: 通常需要所有權狀、買賣契約、身分證明等，具體視稅種而定。
節稅秘訣與注意事項
賣房子要繳什麼稅，節稅是關鍵。我從自己的經驗中學到幾點：首先，善用自用住宅優惠，這能省下不少錢。其次，如果可能，盡量長期持有，降低房地合一稅率。
另外，重購退稅是個好工具。如果你賣房後買更貴的房子，可以申請退稅。但條件嚴格，例如新屋價格需高於舊屋，且需在兩年內完成。
我曾經忽略重購退稅，結果白白多繳稅。現在想起來還覺得虧。
還有一點，賣房子要繳什麼稅，稅務規劃要及早。別等到賣房才想，那時可能來不及。
總之，賣房子要繳什麼稅，不是難事，但需要耐心和規劃。